本文摘要：
在目今中国房地产开发实践中，尤其是在政府主导的都会更新（广义包括土地整备，下文不再赘述）刷新项目中，房地产企业以回迁安顿房（即物业赔偿）对被拆迁人举行赔偿是一种主流模式。凭证现行增值税的相关划定，该行为需举行“视同销售”处置惩罚，并盘算销项税额。然而，在实务中，解决了销售端的增值税确认问题，该回迁安顿房所组成的拆迁本钱却常被税务机关拒绝在盘算增值税时从销售总额中举行扣除，理由是税法所划定的“可扣除的拆迁赔偿费仅指钱币赔偿”。本文旨在论证，此种执行口径不但在逻辑上割裂了“视同销售”与本钱扣除的内在联系，更在法理、事理和政策层面保存深刻的不对理性。它违反了增值税中性原则，导致重复征税；曲解了增值税设置特殊扣除政策的立法本意；并最终将企业代行政府公共治理职能所支付的本钱，不公正地转嫁为企业的特殊税负。为维护税法公正、优化营商情形并包管都会更新刷新项目的顺遂实验，税务层面应确立统一的执行口径/标准，认可物业赔偿的本钱属性，允许其在盘算销售额时与钱币赔偿实现一律公正扣除。
一、问题的提出：回迁安顿房实践中的税务处置惩罚逆境
房地产企业（A 公司）加入某政府主导的都会更新刷新项目，认真对更新规模内的 B 公司举行拆迁和安顿赔偿。凭证政府批准的赔偿计划及双方告竣的拆迁赔偿协议，A 公司以本更新项目新建的一批回迁安顿房对 B 公司举行赔偿。
凭证财税【2016】36 号文（以下简称“36 号文”）的划定，A 公司向 B 公司提供回迁安顿房的行为触发增值税“视同销售”条款，需在回迁交房时就该批回迁安顿房按同类物业的市场价钱确认计税价钱并盘算增值税销项税额。然而，当 A 公司在盘算完增值税销项税额时，试图将该部分回迁安顿房的本钱（其经济实质为拆迁赔偿费）依据财税【2016】140 号文（以下简称“140 号文”）的划定举行销售额扣除时，却被见告 140 号文所划定可以在盘算销售额时扣除的拆迁赔偿费仅限于钱币赔偿，不包括物业赔偿。
这种在税务执行上对 140 号文的限缩诠释而引发的“只征不扣”的矛盾处置惩罚，正是目今许多房地产企业在加入和实验土地整备或都会更新项目时所面临的普遍逆境，其背后潜藏着深刻的增值税法理冲突与制度性不公。
二、法理冲突：不予抵减违反增值税焦点原则导致重复征税
增值税作为一种对商品和效劳在流转历程中爆发的增值额征收的间接税，焦点是“就流转中的增值额征税”，其“征扣疏散”的机制设计旨在确保税收中性，即确保增值税不会成为企业谋划本钱的一部分，仅由最终的消耗者肩负。
“视同销售”规则的实质，是维持增值税抵扣链条的完整性，避免纳税人将已抵扣进项的货物或效劳用于非应税项目而造成国家税款流失。而“销售额抵减”政策的实质，同样是为了维持增值税链条的完整性—当纳税人因特殊缘故原由（如无法从土地、拆迁等上游环节取得可用于抵扣的增值税发票）而导致抵扣链条断裂时，制度设计上通过直接扣减销售额的方法，模拟一个“已抵扣”（或称“虚拟进项抵扣”）状态，从而确保真实准确反应纳税人的增值税税基。二者目的一致，均效劳于“仅对营业流转历程中的增值部分征税”这一最终目的。
物业赔偿的经济实质是土地获取本钱，房地产企业提供回迁房并非无偿赠与，而是为了获得开发项目所需土地而必需支付的对价。这笔本钱与直接支付给政府的土地出让金、支付给被拆迁人的钱币赔偿款，在经济实质上完全等同，配合组成了房地产项目的焦点本钱—土地本钱。
因此，若是对房地产企业的回迁安顿房在增值税上接纳“只征不扣”的税务处置惩罚，会导致重复征税。逻辑上而言，一方面在“视同销售”环节，其回迁安顿房在增值税层面已确以为一笔收入缴纳了一次增值税。另一方面若是这部分价值（即拆迁本钱）在最终销售环节不被允许从总销售额中扣除，它将作为本钱沉淀在项目中，并包括在未来商品房的售价中，在最终销售时被再一次作为税基盘算增值税。
这种处置惩罚方法组成了对统一经济价值的两次征税，严重违反了增值税“道道征、环环扣”的基来源理和税收中性原则，使得本应是本钱的支出，因主观因素较强的执行口径问题被人为地酿成了增值税的税基，形成了事实上的重复征税，扭曲了企业的真实增值额。
三、政策溯源：特殊扣除规则的立法本意不应被曲解
增值税焦点原则的准确体现与顺畅运行依赖于一个完整的抵扣链条。然而，在都会更新项目的拆迁赔偿环节，这个链条保存自然的、制度性的中止。
在拆迁赔偿环节，被拆迁人的身份是“资产被征收方”，而非“资产转让方”，这与通常的市场生意行为保存实质区别，这也决议了其基于资产被行政征拆而获取的赔偿不属于增值税应税行为（《中华人民共和国增值税法》第四条明确划定）。因此， 被拆迁人不具备开具增值税专用发票的资格和义务，房地产企业也就无从获票用于通例的增值税抵扣。
正是为相识决房地产企业在土地受让和拆迁赔偿环节无法取得可供抵扣的进项凭证的现实难题，36 号文和 140 号文才特殊设计了“允许在盘算销售额时扣除土地价款和拆迁赔偿用度”的特殊规则。这是一种“以票控税”原则下的变通和增补，旨在真实反应房地产开发的本钱组成，确保税基的合理性，这也是该规则立法的应有之义。因此，将“拆迁赔偿用度”这一通用术语限缩诠释为“仅限钱币赔偿”，是对立法精神的严重曲解。
在会计和执法语境中，“用度”是指企业为取得收入而爆发的资源流出，其形式可以是钱币资金，也可以是存货、牢靠资产等非钱币性资产。物业赔偿作为一种最常见、最主要的赔偿形式，理应包括在“用度”的领域之内。
物业安顿因其能包管被拆迁人“居者有其屋”，在都会更新实务中一直以来都是政府提倡、民众接待的最常见的赔偿方法。若是税收政策通过差别待遇“处分”这种方法，将这项旨在疏通抵扣链条堵点的特殊政策，机械地、狭隘地诠释为“仅限钱币赔偿”，将使这项政策在实践中的现实效用大打折扣，完全违反了其解决现实难题、确保税负公正的立法初志。
四、实质重于形式：钱币赔偿与物业赔偿的经济与执法等同性
“实质重于形式”是现代税法诠释的一项主要原则，钱币赔偿与物业赔偿虽形式差别，但经济实质与执法职位完全一致。
在经济实质上，对房地产企业而言，向被拆迁人支付 1000 万元钱币赔偿，与向其提供一套市场公允价值为 1000 万元的回迁安顿房，支付经济价钱是等效的。对被拆迁人而言，获得的经济利益也是等值的。两者仅仅是赔偿资源的详细形态差别，因形态差别而人为给予天差地别的税收待遇，是典范地“重形式而轻实质”，不切合现代税法精神。
在执法职位上，《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》等执律例则明确划定，被征收人可以选择钱币赔偿，也可以选择衡宇产权替换（即物业赔偿）。两者是执法付与被征收人的可自由选择的、一律的赔偿方法。税收政策不应对一律的执法权力设置不一律的经济效果，变相指导或处分企业选择某种法定的赔偿方法，这有违税收中性原则。
设想一个场景，房地产企业先向被拆迁人支付 1000 万元钱币，被拆迁人再用这 1000 万元向房地产企业购置一套等值的回迁安顿房。在这个生意链条中，房地产企业支付的 1000万钱币赔偿被允许抵减销售额，同时销售房产确认 1000 万收入。其最终税务效果，与该房地产企业直接提供回迁安顿房并被允许抵减该房产价值的效果，本应是一致和中性的。但目今的执行口径人为地制造了重大的税负差别，显然不对理。
五、代行政府职能的特殊性：不应将公共治理本钱转嫁为企业税负
在政府主导的都会更新刷新项目中，企业肩负拆迁赔偿事情，并非纯粹的企业商业行为，而是在特定执法框架和政策配景下，以左券方法承接并推行了本应由政府肩负的公共治理职能，具有浓重的“代行政府公共治理职能”色彩。
凭证《土地治理法》和《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》等执法、规则划定，土地征收和拆迁赔偿是政府的法定权力和义务。但现真相形是，政府的焦点职能是公共治理和决议，其职员体例、运作流程和激励机制，并不完全顺应拆迁赔偿这种需要高度无邪性、重大谈判技巧和恒久投入的事务性事情。别的，都会更新刷新项目，特殊是焦点城区的项目，拆迁赔偿资金动辄数亿甚至数十亿。要求地方政府一次性拿出云云重大的财务资金，压力重大，甚至不切现实。
因此，为了提升行政效率、缓解财务压力，政府唯一的选择就是引入市场专业实力（即社会资源）来取代政府详细实验重大且周期漫长的拆迁赔偿事情和预先垫付这些巨额的公共本钱。通过在《国有土地使用权出让条约》或《项目实验羁系协议》中附加条款的方法，将详细的拆迁赔偿实验事情，作为土地出让的前置条件，以民事条约义务的形式在很洪流平上将这些重大的经济和执法危害转移给了市场主体。
企业支付的拆迁本钱，实质上是替政府垫付或直接推行的公共行政本钱，是为获取“净地”而支付给整个社会（通过被拆迁人）的对价。这笔拆迁赔偿用度，连同土地出让金，配合组成了房地产企业为获得土地使用权而支付的所有对价。
政府自身的征收赔偿行为不爆发增值税。企业作为政府行政征收目的的详细执行者，其为此支付的本钱理应获得税法上的认可和扣除。并且回迁安顿，是包管民生、维护社会稳固的主要方法，往往比纯粹的钱币赔偿更受被拆迁方接待，也是政府起劲提倡的。若是因企业代为推行而施加重税，将形成一个悖论：企业越是起劲响应政府招呼，接纳社会效果更好的物业安顿方法，其遭受的税务损失就越大。这不但攻击了企业加入政府公共事业的起劲性，更与政府起劲高效推动都会更新、包管民生的政策目的南辕北辙。
六、结论与政策建议
综上所述，对房地产开发中的回迁安顿房，在“视同销售”盘算销项税的同时，拒绝其本钱在盘算销售总额时抵减。从法理上看，违反了增值税中性原则，造成了重复征税。从政策初志看，使旨在解决房地产开发增值税抵扣链条断裂的特殊扣除政策效力锐减，违反了立法本意。从经济实质看，这是对经济实质相同的两种赔偿方法的扭曲，违反了“实质重于形式”原则。从社会协作看，这实质上是将政府的公共治理本钱，通过税收的方法不对理地转嫁给了起劲配合政府事情的企业。
需要清晰熟悉到，税法确立土地本钱和拆迁本钱的特殊扣除规则，并非是给予房地产企业的“税收优惠”，而是对其真实本钱简直认，是对增值税“仅对增值额征税”这一基础原则的遵守与捍卫。一个清晰、公正、可预期的税收情形，是吸引社会资源加入都会更新等长周期、高投入公共事业的要害。为此，建议国家税务总局层面应出台明确的诠释性文件，统一拆迁赔偿本钱抵减的执法口径，回归立法本意，确立“征扣一致”的原则。
作者：众赢国际信达（深圳）税务师事务所合资人 傅吉俊 / 司理 郑会广
本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系众赢国际：
电话：010-57961169
