一、土地整备利益统筹政策配景
土地整备利益统筹与都会更新同为深圳存量土地开发的焦点模式，2021年最先，土地整备利益统筹项目的村股份公司和开发商相助逐渐成为了开发商在深圳拿地的主流方法，相比都会更新，深圳市政府现在给予了土地整备利益统筹更大的支持力度，土地整备利益统筹也被视为以后深圳土地供应方法的主流模式。
恒久以来，都会更新保存周期长、政策调解频仍、不确定性较多等问题，而土地整备利益统筹依附政府主导、推进效率高、准入门槛低、确定性强等突出优势，成为房地产企业在深圳获取土地的更佳选择。其中，开发商通过土地整备利益统筹项目，与村股份公司就留用地开展相助，其拿地规模甚至已逐步凌驾通过都会更新方法获得的土地体量。
二、土地整备利益统筹项目涉税剖析
（一）村股份公司和开发商相助的双仰面相助模式
在土地整备利益统筹项目中，村整体或村股份公司取得留用土地后，相助开发的焦点问题在于村股份公司与开发商的相助模式，以及收益（尤其是建成后的物业）分派方法。这是由于相助模式与收益分派方法会对双方的投资测算利润、税费肩负等爆发重大影响。出于税费肩负等种种因素的综合考量，深圳地区村股份公司和开发商相助中主要接纳 “双仰面” 模式。
村股份公司和开发商相助开发项目的 “双仰面” 模式，是指村股份公司与开发商配相助为项目开发主体的相助模式。一样平常是指妄想和自然资源局先与村股份公司签署土地出让条约，村股份公司作为受让人取得留用地使用权。然后，规自局、村股份公司及开发商三方再签署土地出让条约增补协议，将土地使用权的受让人变换为村股份公司和开发商两方，使双方配合持有留用地的土地使用权，土地证办理完成后权属人是双主体。项目的报批报建也是由开发商和村股份公司一起作为权力人举行申报，所有的手续和文件都需要双方盖章。
（二）土地整备利益统筹项目涉税剖析
深圳地区村股份公司和开发商相助中大部分接纳 “双仰面” 模式，以下土地整备利益统筹项目涉税剖析均以“双仰面”模式为条件。
需要特殊说明的是，“双仰面”模式并不是唯一的相助方法。
1.增值税及附加税费
?物业分派环节：村股份公司及开发商双方按约定比例分派物业，属于 “配合开发效果的内部划分”，未爆发产权转移（双方均为原始权属人），不视为销售不动产，无需缴纳增值税。
?物业处置惩罚环节：开发商分得的可售物业对外销售时，按 “销售不动产” 缴纳增值税，可抵扣对应进项税额；
2.土地增值税
?物业分派环节：参照相助建房的土地增值税政策，双方分派物业属于 “权属划分”，而非 “转让”（ 村股份公司及开发商均为原始权力人），无需缴纳土地增值税。
?物业处置惩罚环节：开发商销售分得的物业时，需按划定盘算增值额并缴纳土地增值税；村股份公司分得物业再转让时，取得的转让收入需按划定缴纳土地增值税，但村股份公司销售房产计缴土地增值税怎样确定其本钱现在在实操历程中尚保存争议差别税务局可能有差别的处置惩罚方法。
凭证《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定通知》（财税〔1995〕48号）划定：第二条 关于一方出地，一方出资金，双方相助建房，配合投资、共担危害、共享利润，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税分房历程中的所得税。
3.企业所得税
物业分派环节，双方均未取得 “钱币性收入”，仅为权属划分，无需在分派时缴纳企业所得税，待后续处置惩罚（销售、出租）时再确认应税收入。
村股份公司和开发商各自作为房地产开发项目自力的纳税主体，应划分单独计征企业所得税。
4.契税
?土地使用权变换环节： 土地使用权出让条约增补协议的签署，由于只涉及在受让人处增添开发商名字，不涉及土地出让金额的转变，故不需要特殊增添缴纳契税。
?物业处置惩罚环节：第三方购置开发商或村股份公司转让的物业时，作为权属遭受人需缴纳契税；村股份公司和开发商双方若爆发物业互转（如调解分派比例），则遭受方需按划定缴纳契税。
《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）划定：在中华人民共和国境内转移土地、衡宇权属，遭受的单位和小我私家为契税的纳税人。
5.印花税
印花税针对 “经济条约、产权转移书据等应税凭证” 征税，纳税人为立条约人。
?土地出让及增补协议：村股份公司和开发商与规自局签署的土地出让条约及增补协议，属于 “产权转移书据”，双方需按条约金额的 0.05% 配合缴纳印花税。
?开发建设环节：与施工方、设计方签署的建安条约、设计条约等，属于 “修建装置工程承包条约”，按条约金额的 0.03% 缴纳印花税。
?物业销售环节：与购房者签署的商品房销售条约，属于 “产权转移书据”，按条约金额的 0.05% 缴纳印花税。
（三）关于土地整备利益统筹项目涉税的几点思索
1.土地增值税合并整理
在双仰面模式下，土地增值税的合并整理可参照单仰面模式执行：当项目开发完成并直接对外销售后，可向税务局申请对村股份公司与开发商举行土地增值税举行合并整理。
双仰面项目实质上属于相助建房领域，由于双方保存配合投资、共担危害、共享利润的相助关系，且建成后按比例分派房产自用，这为合并整理提供了基础条件。需要注重的是，针对村股份公司通太过配获得物业（而非通过拆迁赔偿取得回迁物业）的情形，在整理环节，该部分分派物业无法被计入土地本钱。这就意味着，若村股份公司再次转让所分派的物业，其土地增值税税率最高可能抵达 60%。因此，可思量将村股份公司再销售分派所得物业的行为，与开发商举行土地增值税合并整理。这种方法虽能降低村股份公司的税负，但开发商需分出一部分本钱作为村股份公司的扣除本钱，从而无法适用脱离整理的土地增值税税率，同时开发商的综合税费也会大幅增添。
该操作方法获得税务机关的认可水平较高，涉税危害较小，但需要相助双方协商税费增添后的分担问题。别的，从项目整体角度来看，这种要领的节税效果并不显着。
2. 村股份公司拆迁赔偿的税务认定
在土地整备利益统筹中，通常村股份公司为拆迁主体，村最终获得的留用地多为净地。土地整备利益统筹以现金赔偿较多，土地整备历程中的物业回迁一样平常也会在净地土地出让条约中予以体现
不过，在“双仰面”模式的项目里，开发商仍对村股份公司举行物业回迁的，在现实操作中缺乏对应的实务基。ㄒ虿ㄗ允嘉骞煞莨竞涂⑸坦灿，不保存古板意义上的 “回迁” 权属转移场景），若仍沿用 “物业回迁与各项钱币赔偿逐一对应” 的通例模式，在现实操作中可能碰面临向税务部分诠释的难题（例如难以界定赔偿性子是否涉及应税行为，容易引发税务认定争议）。
3.开发商凭证土地出让条约约定交付回迁物业时需计缴增值税
凭证最新的税务执行划定，开发商在都会更新项目及土地利益整备项目中，向被拆迁方移交回迁安顿物业时，需盘算并缴纳增值税。
由于回迁物业视同销售确认的拆迁赔偿款，主流税务局的看法均不可并入土地价款中盘算销项抵减，以是当回迁物业按差别价值确认视同销售额时，开发商的增值税肩负也会爆发较大的差别，这也会在很大规模内影响项目的利润空间。
4.开发商支付拆迁安顿赔偿的契税计缴方法转变
在深圳的都会更新项目领域，税务政策正履历着一系列显著调解，其中除了回迁安顿物业增值税计缴方法爆发重大转变外，拆迁安顿赔偿所涉契税方面也泛起了新动态。许多项目陆续收到了税务机关的通知，显示出深圳地区在契税征收政策执行上的收紧趋势。
依据这些通知，深圳都会更新项目拆迁安顿赔偿的契税征收规模进一步明确，涵盖了回迁物业、支付给业主的钱币赔偿，以及无偿移交给政府的公共配套设施等。而回迁物业按差别金额基数计缴契税时，开发商的契税肩负也会爆发较大的差别，这也会在很大规模内影响项目的利润空间。
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作者：众赢国际信达（深圳）税务师事务所合资人 张伟明 / 司理 吴婷婷
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